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Zusätzlich zu den allgemeinen Regeln über die Übertragung dinglicher Rechte an Grundstücken (§ 873) bestimmt § 925 weitere Anforderungen an die Übertragung des
Eigentums an Grundstücken, insb. an die Einigung der Parteien. Voraussetzung für den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück sind demnach:
1. Einigung („Auflassung“)
Gegenüber § 873 bestehen folgende Erweiterungen:
- Die Auflassung (=Einigung) muß gem. § 925 Abs.1 bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden (auch mündliche möglich). Zur
Entgegennahme der Auflassung ist jeder Notar zuständig (§ 925 Abs.1 S.2). Gleichzeitige Anwesenheit bedeutet aber nicht persönliche Anwesenheit, d.h. beide Parteien können
sich vertreten lassen. Die Vollmacht hierzu ist grdsl. formfrei (§ 167 Abs.2), muß aber aus grundbuchrechtlichen Gründen (§ 29 GBO) notariell beurkundet sein.
- Die Errichtung eine notarielle Urkunde ist (sachenrechtlich) nicht erforderlich, das Grundbuchamt wird sie aber wegen § 29 GBO als notwendige Voraussetzung für die
Eintragung fordern.
- Die Auflassung darf nicht unter eine Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgen (§ 925 Abs.2), hingegen schon der zugrundeliegende Kaufvertrag oder die Vollmacht zur
Vornahme der Auflassung.
- Gem. § 925a soll bei der Entgegennahme einer Auflassungserklärung gesichert sein, daß die schuldrechtliche „Basis" vorhanden und beurkundet ist (Einschränkung des
§ 313 S.2). Gem. § 20 GBO darf ohne Vorlage der Auflassung keine Eintragung erfolgen (materielles Konsensprinzip).
2. Die Eintragung
Zur Einigung der Parteien muß die Eintragung des Rechts ins Grundbuch hinzutreten (vgl. dort). Einigung und Eintragung müssen sich decken.
3. Verfügungsberechtigung des Veräußerers
Der Veräußerer muß grundsätzlich im Zeitpunkt der letzten Erwerbshandlung (also der Eintragung) zur Verfügung über das Recht befugt sein. Fehlt es an der Verfügungsbefugnis,
so kommt aber ein Erwerb vom Nichtberechtigten nach § 892 in Betracht.
In verschiedenen Fällen ist zur Eigentumsübertragung eine behördliche Genehmigung erforderlich (Bsp.: Grundstücksverkehrsgesetz, Baugesetzbuch für städtebauliche
Sanierungsgebiete, Genehmigung durch Vormundschaftsgericht bei §§ 1643 Abs. 1, 1821 Abs. 1 Nr. 1).
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