Überblick:
- Das Grundbuch
(Übersicht)
- Verfügungen über
dingliche Rechte an Grundstücken (§§§873 - 878)
- Gutgläubiger Erwerb von
Grundstücksrechten (§§§892, 893)
- Grundbuchunrichtigkeit
(§§§894 - 899)
- Die Vormerkung
(§§§883 - 888)
I. Das Grundbuch (Übersicht)
1. Einführung
Die große wirtschaftliche Bedeutung von
Grundstücken erfordert Klarheit über den dinglichen Rechtszustand.
Dies wird durch das heute geltende Grundbuchsystem gewährleistet. Jede
rechtsgeschäftliche Rechtsänderung an Grundstücksrechten bedarf
zu ihrer Wirksamkeit der Eintragung ins Grundbuch. Die Vorschriften, die die
Einrichtung der Grundbuchbehörden, der Grundbücher und das bei der
Eintragung zu beachtende Verfahren betreffen, bezeichnet man als formelles
Grundbuchrecht; dieses ist in der Grundbuchordnung von 1897 (GBO) geregelt. Das
materielle Grundbuchrecht befaßt sich hingegen mit den
Wirksamkeitsvoraussetzungen der dinglichen Rechtsänderung und ist im BGB
enthalten.
2. Funktionen des Grundbuchs
Das Grundbuch verwirklicht den Publizitätsgrundsatz
im Grundstücksrecht und hat damit drei Funktionen
- Übertragungswirkung
(§§973): Jede Veränderung der dinglichen Rechtslage muß
eingetragen werden.
- Vermutungswirkung
(§§891): Das im Grundbuch eingetragene Recht wird als bestehend
vermutet.
- Gutglaubenswirkung
(§§892): Wer sich bei einem Rechtserwerb auf das unrichtige Grundbuch
verläßt, wird in seinem guten Glauben
geschützt.
3. Arbeitsweise des Grundbuchs
- Zuständige
Behörde:
Das Grundbuch ist ein
staatliches Register, für das das Amtsgericht zuständig ist. Zu diesem
Zweck erfüllt es die Aufgaben eines Grundbuchamts (§§1 GBO).
Grundbuchbeamter ist heute idR. der Rechtspfleger (§§4 Nr. 1h
RPflG).
- Definition:
Grundstück
Grundstück ist ein
katastermäßig vermessener Teil der Erdoberfläche, der im
Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes als besonderes Grundstück
geführt wird. Jedes Grundstück erhält im Grundbuch ein eigenes
Blatt.
- Inhalt des
Grundbuchblattes
Das Grundbuchblatt ist
ein Bestandsverzeichnis nach Lage, Größe und Wirtschaftsart des
Grundstückes. Es enthält in der Aufschrift: Amtsgericht, Band des
Grundbuchs, Nummer des Blattes. Desweiteren ist es in drei Abteilungen
untergliedert, die folgendes enthalten:
1. Abteilung: Eigentümer und
Eigentumserwerbsgrund
2. Abteilung: Alle sonstigen Eintragungen, z.B.
Vormerkungen, Widersprüche, Verfügungsbeschränkungen,
Dienstbarkeiten etc.
3. Abteilung: Grundpfandrechte, z.B. Hypothek,
Grundschuld, Rentenschuld
- Eintragungsverfahren (§§§13 ff.
GBO)
- Antragsprinzip (§§13
GBO)
Eintragungen erfolgen
grundsätzlich nur auf Antrag eines bzw. der Beteiligten.
- Bewilligungsprinzip
(§§19 GBO)
Jede Eintragung
setzt eine Bewilligung (= einseitige Erklärung) desjenigen, dessen Recht
betroffen ist, voraus. Diese Bewilligung genügt auch dann, wenn an sich
für die Änderung der dinglichen Rechtslage mehr erforderlich wäre
als eine einseitige Erklärung (wie in aller Regel der Fall, vgl.
§§873). Diese Regelung wird formelles Konsensprinzip genannt. Anderes
gilt nur im Falle der Auflassung sowie beim Erbbaurecht: Hier muß gem.
§§20 GBO die erforderliche Einigung beider Parteien nachgewiesen
werden (sog. materielles Konsensprinzip).
- Voreintragung des Betroffenen
(§§39 GBO)
Die materielle
Berechtigung des Bewilligenden wird nicht überprüft; es reicht,
daß er eingetragen ist (d.h. die Richtigkeitsvermutung des Grundbuchs gilt
auch für das Grundbuchamt selbst!).
- Formbedürftigkeit
(§§29 GBO)
Alle
Eintragungsunterlagen sind prinzipiell formbedürftig (d.h. in Form von
„öffentliche Urkunden", vgl. §§415 ZPO).
II. Verfügungen über dingliche Rechte an Grundstücken
(§§§873 - 878)
Änderungen der dinglichen Rechtslage eines
Grundstücks, die auf Rechtsgeschäft beruhen, setzen grundsätzlich
den Doppeltatbestand der Einigung und Eintragung voraus (§§§873,
877). Ausnahmen macht das Gesetz in den §§§875, 876 bei
Änderung der Rechtslage durch Verfügungen. Außerdem gilt,
daß bei Übertragung des Eigentums an Grundstücken
zusätzliche Anforderungen gelten (§§925, vgl.
dort).
1. Die Einigung
Die Einigung ist ein dinglicher Vertrag, für den
auch die Regeln des Allgemeinen Teils gelten. Sie ist grundsätzlich formlos
möglich und kann unter eine Bedingung gestellt werden. Ausnahmen gelten nur
für die Auflassung (vgl. §§925). Die Einigung ist
grundsätzlich bis zur Eintragung frei widerruflich, sofern die Parteien
nicht nach §§873 Abs.2 daran gebunden sind. Dies ist der Fall, wenn
die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben
oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine
den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung
ausgehändigt hat.
Ist die Einigung nicht mehr widerrufbar, so ist
fraglich, ob dem Erwerber dann (ggfs. unter weiteren Voraussetzungen) ein
Anwartschaftsrecht zusteht. Ein Anwartschaftsrechts liegt vor, wenn von dem
mehraktigen Entstehungstatbestand eines Rechtes (insb. des Eigentums) schon so
viele Erfordernisse erfüllt sind, daß von einer gesicherten
Rechtsposition des Erwerbers gesprochen werden kann, die der andere an der
Entstehung des Rechtes Beteiligte (insb. der Veräußerer) einseitig
nicht mehr zu zerstören vermag (vgl. BGH NJW 82, 1639). Strittig ist, wann
die Rechtsposition des Erwerbers so weit erstarkt ist, daß von einem
Anwartschaftsrecht gesprochen werden kann:
- Die bindende Einigung (§§873) alleine
schützt nur gegen den einseitigen Widerruf des Veräußerers, aber
nicht gegen abredewidrige Verfügungen (§§873 Abs.2 ist keine
Verfügungsbeschränkung!). Daher liegt nur bei Vorliegen der bindenden
Einigung noch kein Anwartschaftsrecht vor. Dennoch kann der Erwerber durch die
Stellung des Eintragungsantrages nach §§13§GBO nach h.M. ein
Anwartschaftsrecht begründen. Dann muß das Grundbuchamt nach
§§17§GBO diesen Antrag vor allen später eingetragenen
Anträgen bearbeiten. Stellt aber der Veräußerer den Antrag, so
hat er mit der Rücknahme des Antrags die Möglichkeit, die
Erwerbsaussicht zu Fall zu bringen, so daß dann kein Anwartschaftsrecht
vorliegt. Nach einer Gegenmeinung in der Lit. besteht dagegen kein
Anwartschaftsrecht vor der Eintragung, da §§17§GBO lediglich eine
formelle Ordnungsvorschrift des Grundbuchrechts sei, die keine
materiellrechtlichen Auswirkungen habe.
- Wird die Einigung zusätzlich durch eine
(eingetragene!) Vormerkung oder durch ein gerichtliches
Veräußerungsverbot geschützt, so nimmt die wohl h.M. wegen der
des Schutzes gegen Zwischenverfügungen (§§§883§Abs.2,
888) ein Anwartschaftsrecht an, da die Position des Erwerbers nicht mehr durch
einseitige Handlung des Veräußerers zerstört werden
kann.
2. Die Eintragung
- Zur Einigung der Parteien muß die Eintragung des
Rechts ins Grundbuch hinzutreten, damit das Recht entsteht bzw. übertragen
wird. Grundsätzlich wird im Grundbuch der Inhalt der Einigung eingetragen
(siehe GBO). Im Falle des §§874 kann allerdings auf die
Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Grund dafür ist, daß
der einzutragende Sachverhalt häufig so detailliert ist, daß eine
wortwörtliche Wiedergabe im Grundbuch diesem die Übersichtlichkeit
nehmen würde.
- Einigung und Eintragung müssen sich decken. Stimmt
die Eintragung nicht mit dem Inhalt der Einigung überein, so entsteht
entsprechend §§139 das Recht nur insoweit, als sich beide decken. War
die Einigung fehlerhaft und wurde das Recht trotzdem eingetragen, so ist nun das
Grundbuch unrichtig; damit besteht ein Berichtigungsanspruch nach
§§894 (s.u.).
- Einigung und Eintragung können in beliebiger
Reihenfolge erfolgen. War die Einigung fehlerhaft und wurde das Recht trotzdem
eingetragen, so können sich die Parteien nachträglich
einigen.
3. Verfügungsberechtigung des Veräußerers
Der Veräußerer muß grundsätzlich
im Zeitpunkt der letzten Erwerbshandlung (also der Eintragung) zur
Verfügung über das Recht befugt sein. Fehlt es an der
Verfügungsbefugnis, so kommt aber ein Erwerb vom Nichtberechtigten nach
§§892 in Betracht. Ein nachträglicher Verlust der
Verfügungsbefugnis schadet dagegen nach §§878 nicht immer: Wenn
die Einigung bindend geworden ist und der Antrag auf Eintragung beim
Grundbuchamt gestellt worden ist (dem gleichgestellt ist die Eintragung einer
Vormerkung), kann der Rechtserwerb dennoch stattfinden.
Ein Sonderfall ist die sog. Kettenauflassung: Ein Recht
wird von A an B übertragen, der es sofort an C weiterüberträgt,
ohne daß B ins Grundbuch eingetragen wird. B ist somit nie Rechtsinhaber.
Jedoch sieht die h.M. in der Auflassung (Einigung) zwischen A und B die
konkludente Ermächtigung des B zur Verfügung über das Recht, so
daß B als Berechtigter verfügt.
III. Gutgläubiger Erwerb von Grundstücksrechten
(§§§892, 893)
Gem. §§873 ist die neben Einigung und
Eintragung auch die Verfügungsbefugnis des Verfügenden erforderlich.
Fehlt d die Verfügungsbefugnis, so kommt auch bei einem dinglichen Recht an
einem Grundstück ein gutgläubiger Erwerb nach Maßgabe der
§§§892, 893 in Betracht. Voraussetzungen dieses
Gutglaubensschutzes sind die folgenden.
1. Verfügung über ein Recht an einem Grundstück
Die §§§892, 893 sind nur insoweit
anwendbar, als es sich um eine Verfügung über ein Recht an einem
Grundstück handelt. Nicht geschützt sind deshalb:
- der gesetzliche Erwerb (z.B.
Erbgang, Zuschlag in der Zwangsversteigerung).
- schuldrechtliche
Verhältnisse (z.B. Miete, Pacht: guter Glaube des Pächters an das
Eigentum des Verpächters unbeachtlich).
- solche
rechtsgeschäftlichen Erwerbsvorgängen, bei denen Verfügender und
Erwerber in persönlicher oder wirtschaftlicher Hinsicht identisch sind,
d.h. der Schutz beschränkt sich auf Verkehrsgeschäfte (vgl. dort). Auf
der Erwerberseite muß also mindestens eine Person stehen, die nicht auch
auf Veräußererseite beteiligt
ist.
2. Wirksamkeit der Eintragung
Als richtig gilt iSd §§892 aber nur das, was
rechtswirksam eingetragen ist. Dabei gilt, daß alle Eintragungen
grundsätzlich wirksam sind. Akte wie die Eintragung können in seltenen
Extremfällen (z.B. bei Drohung, der zu widerstehen den Grundbuchbeamten
nicht zugemutet werden konnte) nichtig sein. Insofern gelten die Regeln des
Öffentlichen Rechts für die Nichtigkeit von Verwaltungsakten (Art. 44
BayVwVfG). In diesen Fällen kann kein gutgläubiger Erwerb stattfinden.
3. Unrichtigkeit des Grundbuchs
Es muß eine Unrichtigkeit des Grundbuchs zugunsten
des Verfügenden in Ansehung eines Rechts vorliegen. Der
„Rechtsscheinstatbestand“ der Grundbuchunrichtigkeit (d.h.
Auseinanderfallen von Grundbuchinhalt und materieller Rechtslage) ist gegeben,
wenn:
- ein nicht bestehendes Recht
eingetragen ist
- ein bestehendes Recht nicht
eingetragen ist
- eine bestehende relative
Verfügungsbeschränkung nicht eingetragen
ist.
4. Gutgläubigkeit des Erwerbers
§§892 Abs.1 schließt die
Gutgläubigkeit aus, wenn ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen
oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Anders als bei beweglichen
Sachen (§§932 Abs. 2!) schadet hier nur positive Kenntnis; grobe
Fahrlässigkeit (z.B. Nichteinsehen des Grundbuchs) hindert den guten
Glauben nicht. Der gute Glaube muß nicht unbedingt zum Zeitpunkt der
Vollendung des Rechtserwerbs durch Eintragung vorliegen (§§892 Abs.2:
„Zeitpunkt der Antragstellung“). Die Beweislast für die
Bösgläubigkeit trägt der, der sie behauptet. Ist auf
Erwerberseite ein Vertreter tätig geworden, so gilt
§§166.
IV. Grundbuchunrichtigkeit (§§§894 - 899)
1. Entstehungsgründe
Die Unrichtigkeit des Grundbuchs, also das
Auseinanderklaffen zwischen Rechtswirklichkeit und dem Grundbuchstand kann viele
Ursachen haben, z.B.:
- Die materiellrechtliche
Einigung kann fehlen (z.B. wegen mangelnder Geschäftsfähikeit),
nichtig sein (z.B. wegen Sittenwidrigkeit) oder weggefallen sein (z.B. durch
Anfechtung), da dies bei der Eintragung nicht geprüft wird (formelles
Konsensprinzip, s.o.)
- Das Grundbuchamt kann (aus
Versehen) etwas anderes eintragen, als zwischen den Parteien vereinbart wurde
(z.B. will V an K die Parzelle a veräußern, im Grundbuch wird aber
die auch dem V gehörende Parzelle b eingetragen).
- Es kann sich eine
Änderung kraft Gesetzes ergeben (z.B. aufgrund Erbfall), die idR. nicht der
Eintragung bedarf (vgl. Antragsprinzip, s.o.)
- Ein im Grundbuch eingetragenes
Grundpfandrecht kann untergegangen (z.B. durch Erlöschen der Forderung und
Umwandlung in eine Eigentümergrundschuld gem. §§§1163 Abs.1,
1177 Abs.1) oder auf einen anderen übergegangen sein (vgl.
§§§1143. 1164)
Wegen der
Vermutungs-/Gutglaubenswirkung (§§§891, 892) kann eine
Unrichtigkeit des Grundbuchs für den Betroffenen schwerwiegende Folgen
haben, z.B. kann ein Dritter aufgrund der Gutglaubenswirkung von einem
Nichtberechtigten vollwertiges Eigentum erwerben. Dies kann der Betroffene mit
der Eintragung eines Widerspruchs verhindern; außerdem kann er den
Grundbuchberichtigungsanspruch geltend machen.
2. Eintragung eines Widerspruch (§§899)
Gem. §§892 Abs.1 S.1 ist ein gutgläubiger
Erwerb ausgeschlossen, wenn gegen die Richtigkeit des Grundbuchs ein Widerspruch
eingetragen ist. Die Eintragung erfolgt gem. §§899 Abs.2 entweder auf
Grund einer Bewilligung des Eingetragenen oder eine einstweilige Verfügung
(§§§935 ZPO). Voraussetzung für die Eintragung eines
Widerspruchs ist gem. §§899 Abs.1 das Vorliegen einer
Grundbuchunrichtigkeit (§§894). Beachte: Ein eingetragener Widerspruch
bewirkt keine Veräußerungssperre, sondern schließt nur den
guten Glauben aus! Sollte also die Buchlage richtig, aber ein fehlerhafter
Widerspruch eingetragen sein, so hindert das nicht den Erwerb.
Maßgeblicher Zeitpunkt ist die Vollendung des Rechtserwerbs
(§§892 Abs.1 S.1), nicht die Stellung des Eintragungsantrags, die
§§892 Abs.2 (nur) hinsichtlich der Kenntnis des Erwerbers für
ausschlaggebend erklärt. Sollte der Widerspruch fehlerhaft sein, dann wird
er im Beschwerdeweg durch eine gerichtliche Entscheidung
aufgehoben.
3. Grundbuchberichtigung (§§894)
Ist das Grundbuch in bezug auf ein bestimmtes Recht
unrichtig, so steht nach §§894 demjenigen, der durch die Unrichtigkeit
des Grundbuchs beeinträchtigt ist, gegen denjenigen, der im Grundbuch zu
Unrecht eingetragen ist, einen Anspruch auf Bewilligung der
Grundbuchberichtigung. Dessen Voraussetzungen sind:
- Unrichtigkeit des
Grundbuchs
Die Unrichtigkeit muß
sich auf ein Recht am Grundstück (Eigentum oder beschränkt dingliches
Recht), ein Recht an einem solchen Recht (Pfandrecht, Nießbrauch), eine
relative Verfügungsbeschränkung sowie eine Vormerkung oder einen
Widerspruch beziehen.
- Materielle Berechtigung des
Anspruchstellers
Der Kläger
muß geltend machen, daß er Inhaber eines Grundstücksrechts ist
und daß dieses Recht nicht oder nicht richtig eingetragen ist oder
daß es durch eine andere (unrichtige) Eintragung beeinträchtigt
ist.
- Formelle Berechtigung des
Anspruchsgegners
Der Anspruch richtet
sich immer gegen denjenigen, dessen Rechtsposition rein buchmäßig von
der Berichtigung betroffen ist und dessen Bewilligung erforderlich ist
(§§19 GBO).
- Keine Einreden des
Verpflichteten
In Betracht kommt
insbesondere die Einrede aus §§242 (dolo agit...), wenn der
Berechtigte seinerseits zur Herstellung des eingetragenen Rechtszustandes
verpflichtet wäre oder ein Zurückbehaltungsrecht hat. Zu beachten ist,
daß sich das Zurückbehaltungsrecht wegen Verwendungen auf die Sache
nicht aus §§1000 ergibt, da dieser hier nicht anwendbar ist, sondern
aus §§§273 ana. iVm. 994§ff..
Der Inhalt des Anspruchs ist auf die Abgabe der
grundbuchrechtlichen Bewilligung nach §§29§GBO gerichtet. Wenn
der Verpflichtete nicht freiwillig zustimmt, muß der Berechtigte
Leistungsklage erheben. Es ergeht ein Leistungsurteil „auf Verurteilung
zur Abgabe einer Willenserklärung“, die mit Rechtskraft des Urteils
als abgegeben gilt (§§894 ZPO). Der Anspruch entspricht in weiten
Teilen der Vindikation aus §§985, da auch mit der
Grundbuchberichtigung der wahre Rechtsinhaber den Rechtsscheinträger (den
Besitz bzw. die Grundbucheintragung) von demjenigen herausverlangen kann, der
ihn unberechtigterweise innehat. Daher sind nach h.M. auch die übrigen
Regelungen des EBV (insbesondere hinsichtlich des Nutzungs- und
Verwendungsersatzes und des Schadensersatzes) entsprechend
anwendbar.
V. Die Vormerkung (§§ 883 - 888)
1. Begriff und praktische Bedeutung
Wegen der zahlreichen Eintragungsformalitäten und
der „langsamen“ Arbeitsweise des Grundbuchamts liegt zwischen der
Verpflichtung zur Übereignung eines Grundstücks und ihrer Vollendung
durch die Eintragung häufig eine lange Zeit, was für den Erwerber
Risiken mit sich bringt, z.B. kann der Veräußerer nach einer
Auflassung (aber noch vor der Eintragung) das Grundstück an einen Dritten
veräußern, zu dessen Gunsten die Eintragung schneller
herbeigeführt wird. Dann geht der ursprüngliche Erwerber leer aus; ihm
steht nur ein Schadensersatzanspruch aus §§§433 Abs.1, 440 Abs.1,
325 zu. Ein Ausweg für den Erwerber ist die Eintragung einer sog.
Vormerkung nach §§883 Abs.1 ins Grundbuch. Gem. §§883 Abs.2
S.1 ist der Eigentumserwerb des Dritten dann dem ursprünglichen Erwerber
gegenüber unwirksam (während er allen anderen gegenüber wirksam
ist; beachte den Wortlaut „insoweit"!). Der Erwerber kann daher vom
Veräußerer weiterhin die Übereignung verlangen, da dieser
für ihn immer noch der Eigentümer ist (s.u.).
Die Vormerkung schützt also bei richtigem Grundbuch
einen lediglich obligatorisch Berechtigten gegenüber den Verfügungen
eines dinglich Berechtigten. Sie prophezeit den Eintritt einer künftigen
Änderung der dinglichen Rechtslage. Im Gegensatz dazu schützt der
Widerspruch den dinglich Berechtigten vor den Verfügungen eines
Nichtberechtigten, die aufgrund des Gutglaubensschutzes wirksam sind. Er
protestiert gegen die unrichtige Verlautbarung der gegenwärtigen Rechtslage
im Grundbuch.
Die Vormerkung existiert in zwei Arten:
- zur Einräumung eines
Rechts (z.B. Auflassungsvormerkung für Käufer eines
Grundstücks)
- zur Aufhebung eines Rechts
(z.B. Löschungsvormerkung)
2. Wirksamkeitsvoraussetzungen der Vormerkung
Voraussetzungen für die Entstehung einer Vormerkung
sind:
- Vormerkungsfähiger
Anspruch
Die Vormerkung ist akzessorisch
(§§883 Abs.1 S.1). Sie sichert nur obligatorische Ansprüche
(„auf“), d.h wirksame schuldrechtliche Ansprüche auf dingliche
Rechtsänderung an einem Grundstück. Gem. §§883 Abs.1 S.2
kann sie aber auch künftige oder bedingte Ansprüche schützen (die
bloß faktische Chance auf Erwerb des Anspruchs reicht nicht aus).
Erforderlich ist eine konkrete, feste rechtliche Grundlage, insbesondere eine
vom künftigen Schuldner einseitig nicht mehr zu beseitigende Bindung. Eine
solche Bindung besteht nach der Rechtsprechung (BGH NJW 1981, 446) jedoch nicht
bei einem formnichtigen Grundstücksverkauf zu einem nur scheinbar
vereinbarten Kaufpreis, da die Heilung von der Mitwirkung des
Veräußerers bei der Auflassung abhängt.
- Bewilligung des Betroffenen (§§885
Abs.1)
Die Bewilligung ist eine
einseitige, formfreie Erklärung. Sie kann auch nach §§19 GBO
erfolgen oder durch Erlaß einer einstweiligen Verfügung
(§§885 Abs.1 S.1 Alt.1 iVm. §§§936, 935 ZPO) erzwungen
werden. Die Bewilligung der Vormerkung ist nach h.M. ein Anwendungsfall des
§§893 Alt.2, so daß die Vormerkung auch gutgläubig erworben
werden kann (s.u).
- Eintragung ins Grundbuch
(§§883)
Gem. §§883
Abs.1 S.1 ist die Eintragung der Vormerkung ins Grundbuch
notwendig.
- Verfügungsberechtigung des
Bewilligenden:
Nach §§885
Abs.1 S.1 ist die Bewilligung desjenigen erforderlich, dessen Grundstück
oder dessen Recht von der Vormerkung betroffen wird, er muß also
Rechtsinhaber oder Verfügungsberechtigter sein. Fehlt die
Verfügungsberechtigung, so kommt evtl. ein gutgläubiger Erwerb der
Vormerkung in Betracht.
- Sonderregelung (§§1179a Abs.
1)
§§1179a, der vom
Gesetzgeber - insbesondere aus praktischen Erwägungen - nachträglich
ins BGB eingeführt worden ist, regelt einen Fall des gesetzlichen
Löschungsanspruchs. Gem. §§1179a Abs.1 S.1 kann der
Gläubiger einer Hypothek von dem Eigentümer verlangen, daß
dieser eine vorrangige oder gleichrangige Hypothek löschen läßt,
wenn sie im Zeitpunkt der Eintragung der Hypothek des Gläubigers mit dem
Eigentum in einer Person vereinigt ist oder eine solche Vereinigung später
eintritt. §§1179a Abs.1 S.3 bestimmt, daß dieser Anspruch
behandelt wird, als sei er mit einer Löschungsvormerkung gesichert. Gem.
§§1179a Abs.5 ist nun der Ausschluß des Löschungsanspruchs
gesondert eintragungsbedürftig.
3. Gutgläubiger Erwerb der Vormerkung
Voraussetzungen eines gutgläubigen Erwerbs der
Vormerkung sind
- Anwendbarkeit der §§§892,
893
Zwar ist die Vormerkung kein Recht
an einem Grundstück oder Recht an einem solchen Recht iSv. §§892
Abs.2 S.1, sondern ein Sicherungsmittel eigener Art. Nach h.M. fällt es
aber unter die Voraussetzungen des §§893 Alt.2, da die Bestellung
aufgrund der Bewilligung eine „Verfügung“ iSd §§893
Alt. 2 darstellt (vgl. BGHZ 57, 341). Damit sind die Vorschriften über den
gutgläubigen Erwerb von Immobiliarrechten entsprechend anwendbar
(§§§893 Alt.2, 892). Der gutgläubige Erwerb ist aber nur
beim rechtsgeschäftlichen Erwerb durch Bewilligung des Nichtberechtigten
(§§885§Abs.1 S.1 Alt.2), nicht beim Erwerb kraft einstweiliger
Verfügung (§§885 Abs.1 S.1 Alt.1) möglich; letztere
fällt nicht unter §§893.
- Gutgläubigkeit des
Erwerbers
Der Erwerber muß im
Zeitpunkt der Vormerkungserlangung gutgläubig sein. Ist er noch vor seiner
Eintragung als Eigentümer bösgläubig geworden, so schadet dies
nach Ansicht der Rechtsprechung nicht (RGZ 121, 44), da der gute Glaube zum
Zeitpunkt der Vormerkungserlangung ausreichend ist, weil ab dann eine
„Automatik" ablaufe und es auf die Voraussetzungen des §§892
nicht mehr ankomme. In der Literatur wird teilweise vertreten, in diesen
Fällen auf §§892 Abs.2 abzustellen (guter Glaube zum Zeitpunkt
der Antragstellung).
Nach dem gutgläubigen Ersterwerb kann der neue
Inhaber der Vormerkung vom wahren Eigentümer analog §§888 die
Zustimmung zu seiner Eintragung ins Grundbuch verlangen.
4. Rechtswirkungen der Vormerkung
Bei der Wirkung der Vormerkung wird zwischen drei
verschiedenen Wirkungen unterschieden:
- Sicherungswirkung (§§§883 Abs.2,
888)
Die Vormerkung dient primär
der Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf eine dingliche
Rechts-änderung. §§883 Abs.2 beschränkt die Wirksamkeit der
Vormerkung personell auf den Vormerkungsgläubiger (persönliche
Begrenzung) und inhaltlich auf die „Beeinträchtigung“ bzw.
„Vereitelung“ von dessen Recht (sachliche Begrenzung), sog. relative
Unwirksamkeit. Danach sind Verfügungen des Vormerkungsschuldners über
den Gegenstand der Vormerkung dem Vormerkungsgläubiger gegenüber
insoweit dinglich unwirksam, als der gesicherte Anspruch durch die
Zwischenverfügung vereitelt oder beeinträchtigt werden würde.
Rechtsfolge dieser Sicherungswirkung ist, daß der Vormerkungsberechtigte
gegen den Erwerber einen Anspruch auf Zustimmung zu der Eintragung oder der
Löschung, die zur Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten
Anspruchs erforderlich ist, hat (§§888 Abs.1).
Umstritten ist, ob die Vereinbarung eines Mietvertrages
durch den Vormerkungsschuldner gem. §§883 Abs.2 unwirksam ist. Eine
direkte Anwendung des §§883 Abs.2 scheidet aus, da ein Mietvertrag
keine „Verfügung" darstellt. In Betracht käme aber eine analoge
Anwendung.
- Die h.M. im Schrifttum spricht
sich dafür mit der Begründung aus, daß ein Mietvertrag wegen
§§571 Abs.1 („Veräußerung bricht nicht Miete") eine
Drittwirkung entfaltet und damit der Struktur einer Verfügung
nahekommt.
- Der BGH hingegen lehnt eine
analoge Anwendung wegen des Wortlauts des §§883 Abs.2 ab, der eben
eine Verfügung voraussetze. Desweiteren sehe ein Mieter in aller Regel
nicht das Grundbuch ein und erhalte deshalb von der Vormerkung keine Kenntnis.
Außerdem werde der Vormerkungsgläubiger trotz der Miete (wie
gewünscht) Eigentümer. Bezüglich des ihm entstehenden
wirtschaftlichen Schadens hat er aber Ersatzansprüche gem.
§§§440 Abs.1, 325 Abs.1 S.2 (Teilunmöglichkeit) gegen den
Vormerkungsschuldner. Diese Ansicht ist insbesondere unter dem Gesichtspunkt des
Mieterschutzes vorzuziehen.
- Vollwirkung
Der
durch die Vormerkung geschützte Gläubiger kann im Konkurs des
Schuldners vom Konkursverwalter gem. §§106 Abs.1 InsO die
Erfüllung des gesicherten Anspruchs verlangen (Übereignung,
Grundschuldbestellung, oä.).
- Rangwirkung
Gem.
§§883 Abs.3 bestimmt sich der Rang nach der Eintragung der Vormerkung.
Die Rangwirkung spielt nur bei beschränkt dinglichen Rechten eine Rolle,
nicht aber für die Auflassungsvormerkung, weil das Eigentum keinen
„Rang" hat. Eine Löschungsvormerkung ist davon nicht betroffen
(„auf dessen Einräumung").
5. Übertragung und Erlöschen der Vormerkung
Wegen des Akzessorietätsprinzips geht zusammen mit
der Abtretung der gesicherten Forderung analog §§401 auch die
Vormerkung kraft Gesetzes über. Dabei entstehen folgende Probleme beim
gutgläubigen Erwerb von Vormerkungen:
- Ein im Grundbuch zu Unrecht eingetragener
„Buchberechtigter“ (in Wahrheit Nichtberechtigter) bewilligt eine
Vormerkung zur Sicherung eines bestehenden, zukünftigen oder bedingten
obligatorischen Anspruchs. In diesen Fällen ist ein gutgläubiger
Erwerb der Vormerkung vom Buchberechtigten gem. §§893 Alt.2 iVm.
§§892 Abs.1 möglich (BGHZ 57, 341, 343).
- Bei Abtretung eines nicht bestehenden obligatorischen
Anspruchs, zu dessen Sicherung im Grundbuch eine Vormerkung eingetragen ist (und
der auch nicht als künftiger oder bedingter Anspruch existiert), ist
gutgläubiger Erwerb der Vormerkung durch den Zessionar schon deshalb
ausgeschlossen, weil nicht einmal die Forderung gutgläubig erworben werden
kann (insoweit grundsätzlich kein Gutglaubensschutz, vgl.
§§§398ff.; Ausnahme: §§405) und die Vormerkung ohne zu
sichernden Anspruch nicht existieren kann (Akzessorietät der Vormerkung,
vgl. §§883 Abs.1).
- Bei Abtretung eines wirksam bestehenden obligatorischen
Anspruchs, zu dessen Sicherung im Grundbuch zu Unrecht eine Vormerkung
eingetragen ist (z.B. wegen unwirksamer Bewilligung iSv. §§885 Abs.1
S.1), ist umstritten, ob die Vormerkung gutgläubigen erworben werden kann.
Während die Rechtssprechung einen solchen gutgläubigen Erwerb
zuläßt, lehnt dies die hM ab: Eine zu Unrecht eingetragene Vormerkung
kann bei Abtretung einer wirksamen Forderung nicht gutgläubig erworben
werden, weil sie analog §§401 kraft Gesetzes auf den Zessionar
übergeht, der Zedent also keine Verfügung über ein dingliches
Recht an einem Grundstück trifft, auf welche (allein) die
§§§892, 893 anwendbar wären.
- Die Vormerkung erlischt automatisch mit dem Untergang der
Forderung. Folgen sind eine Grundbuchunrichtigkeit und ein Berichtigungsanspruch
analog §§894. Wird die Vormerkung zu Unrecht gelöscht (was ihren
Fortbestand nicht berührt), so wird der gute Glaube des Erwerbers eines
dinglichen Rechts an einem Grundstück an das Nichtbestehen der Vormerkung
nach §§§892, 893 geschützt.
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