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Prüfungsschemata Immobiliarsachenrecht

Prüfungsschemata Sachenrecht (Immobiliarsachenrecht)

A. Erwerb eines Grundstücks

I. Der rechtsgeschäftlicher Erwerb eines Grundstücks vom Eigentümer

  1. Einigung („Auflassung“, §§ 873, 925)
  2. Gegenstand der Einigung: Grundstück (katastermäßig vermessener Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes als besondere Nummer geführt wird)
  3. gleichzeitige Anwesenheit (Vertretung zulässig) beider Teile vor einem Notar (§ 925 I)
  4. keine Bedingung oder Zeitbestimmung (§ 925 II, gilt nicht für Kaufvertrag)
  5. Vorlage oder Errichtung einer schuldrechtlichen Urkunde (§§ 925a iVm. 313 S.1)
  6. Eintragung ins Grundbuch (§ 873 iVm. GBO)
  7. Zuständigkeit
  • Amtsgericht als Grundbuchamt (§§1 GBO)
  • Grundbuchbeamter ist heute idR. der Rechtspfleger (§§4 Nr.1h RPflG).
  1. Eintragungsverfahren (§§§13 ff. GBO)


    • Antragsprinzip (§§13 GBO), d.h. Eintragungen erfolgen grundsätzlich nur auf Antrag eines bzw. der Beteiligten.
    • formelles Konsensprinzip (§§19 GBO), d.h. Bewilligung (= einseitige Erklärung) desjenigen, dessen Recht betroffen ist
    • materielles Konsensprinzip (§§20 GBO), d.h. Nachweis der Auflassung
    • Voreintragung des Betroffenen (§§39 GBO), d.h. die materielle Berechtigung des Bewilligenden wird nicht überprüft (ausreichend ist die Eintragung im Grundbuch)
    • Formbedürftigkeit (§§29 GBO), d.h. alle Eintragungsunterlagen müssen in Form von „öffentliche Urkunden" (vgl. §§415 ZPO) nachgewiesen werden

  2. Einigung und Eintragung müssen sich decken (im übrigen entsteht entsprechend §§139 das Recht nur insoweit, als sich beide decken; bei Eintragung trotz fehlerhafter Einigung besteht eine Grundbuchunrichtigkeit, s.u.).
  3. Einigung und Eintragung können in beliebiger Reihenfolge erfolgen (bei Eintragung trotz fehlerhafter Einigung können sich die Parteien nachträglich einigen)
  4. Einig sein (kein Widerruf der Auflassung bis zur Eintragung, aber Bindung nach § 873 II)
  5. Verfügungsberechtigung (oder Erwerb vom Nichtberechtigten nach §§892, s.u.)
  • Zeitpunkt: grundsätzlich bei der letzten Erwerbshandlung
  • nachträglicher Verlust der Verfügungsbefugnis schadet nicht, wenn die Einigung bindend geworden ist und der Antrag auf Eintragung (oder Eintragung einer Vormerkung) beim Grundbuchamt gestellt worden ist (§§878)
  • nach h.M. auch gegeben bei sog. Kettenauflassung (= Eigentum wird von A an B übertragen, der es sofort - ohne selbst eingetragen zu werden, an C weiterüberträgt), da die Auflassung zwischen A und B die konkludente Ermächtigung des B zur Weiterverfügung beinhaltet

II. Der gutgläubige Erwerb eines Grundstücks vom Nichtberechtigten

  1. Erwerb durch Rechtsgeschäft (im Sinne eines Verkehrsgeschäftes, s.o.)
  2. keine Verfügungsberechtigung
  3. Unrichtigkeit des Grundbuchs (Rechtsscheinstatbestand), d.h. Auseinanderfallen von Grundbuchinhalt und materieller Rechtslage zugunsten des Verfügenden:
  • Eintragung eines nicht bestehenden Rechts
  • Nichteintragung eines bestehenden Rechts oder einer bestehenden relativen Verfügungsbeschränkung
  1. guter Glaube des Erwerbers bzw. seines Vertreters (§ 166)
  2. keine positive Kenntnis der Unrichtigkeit (grobe Fahrlässigkeit nicht ausreichend, z.B. Nichteinsehen des Grundbuchs)
  3. Maßgeblicher Zeitpunkt: zum „Zeitpunkt der Antragstellung“ (§§892 II).
  4. keine Eintragung eines Widerspruchs (§§899)
  5. Eintragung eines Widerspruchs ist möglich auf Grund


    • einer Bewilligung des Eingetragenen (§ 19 GBO) oder
    • einer einstweilige Verfügung (§§§935 ff. ZPO)

  6. Maßgeblicher Zeitpunkt: bei Vollendung des Rechtserwerbs

III. Entstehung von Anwartschaftsrechten beim Grundstückserwerb

Ein Anwartschaftsrecht liegt vor, wenn von dem mehraktigen Entstehungstatbestand eines Rechtes (insb. des Eigentums) schon so viele Erfordernisse erfüllt sind, daß von einer gesicherten Rechtsposition des Erwerbers gesprochen werden kann, die der andere an der Entstehung des Rechtes Beteiligte (insb. der Veräußerer) einseitig nicht mehr zu zerstören vermag. Strittig ist, wann die Rechtsposition des Erwerbers so weit erstarkt ist, daß von einem Anwartschaftsrecht gesprochen werden kann:
  1. Die bindende Einigung (§§873) alleine schützt nur gegen den einseitigen Widerruf des Veräußerers, aber nicht gegen abredewidrige Verfügungen (§§873 II ist keine Verfügungsbeschränkung!) à kein Anwartschaftsrecht
  2. Stellung des Eintragungsantrages (§§13§GBO) à h.M.: Anwartschaftsrecht (vgl. § 17 GBO; a.A. nur formelle Ordnungsvorschrift, keine materiellrechtlichen Auswirkung)
  3. Eingetragung einer Vormerkung oder eines gerichtlichen Veräußerungsverbot à h.M.: Anwartschaftsrecht (vgl. §§§883§II, 888)

B. Vormerkung

I. Entstehung einer Vormerkung

  1. Vormerkungsfähiger Anspruch (Akzessorietät, § 883 I 1), d.h. Bestehen eines wirksamen schuldrechtlichen (auch künftigen oder bedingten) Anspruchs auf dingliche Rechtsänderung („auf“)
  2. Arten von Vormerkungen
  • Einräumung eines Rechts an einem Grundstück (z.B. Auflassungsvormerkung für Käufer)
  • Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück (z.B. Löschungsvormerkung)
  • gesetzlicher Löschungsanspruch für den Gläubiger einer Hypothek (§§1179a I)
  1. Anspruch


    • Erforderlich ist eine konkrete, feste rechtliche Grundlage, insb. eine vom künftigen Schuldner einseitig nicht mehr zu beseitigende Bindung (nicht bei einem formnichtigen Grundstücksverkauf, da die Heilung von der Mitwirkung des Veräußerers abhängt)
    • die bloß faktische Chance auf Erwerb des Anspruchs reicht nicht aus

  2. Bewilligung des Betroffenen (§§885 I)


    • einseitige, formfreie Erklärung (§§19 GBO)
    • auch Erlaß einer einstweiligen Verfügung (§§§936, 935 ZPO)

  3. Eintragung ins Grundbuch (§§883)
  4. Verfügungsberechtigung des Bewilligenden (§ 885 I)
  5. Rechtsfolgen
  6. Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs (§§§883 II, 888)


    • persönliche Begrenzung: gilt nur gegenüber dem Vormerkungsgläubiger
    • sachliche Begrenzung: gilt inhaltlich nur wegen „Beeinträchtigung“ bzw. „Vereitelung“ von dessen Recht (sog. relative Unwirksamkeit).
    • Anspruch auf Zustimmung zu der Eintragung oder der Löschung (lex specialis zu § 894)
    • Vereinbarung eines Mietvertrages ist keine „Verfügung" (RSpr.; h.Lit: § 883 II ana., da Mietvertrag wegen §§571 I eine Drittwirkung entfaltet und damit einer Verfügung gleicht)

  7. Vollwirkung bei Konkurs des Schuldners (§§106 I InsO)
  8. Rangwirkung (§§883 III)

II. Gutgläubiger Erwerb der Vormerkung

  1. Anwendbarkeit der §§§892, 893


    • Vormerkung ist kein Recht iSv. §§892 II 1, sondern ein Sicherungsmittel eigener Art
    • h.M.: Vormerkung ist aber eine „Verfügung“ iSd §§893 Alt.2

  2. Erwerb durch Rechtsgeschäft (im Sinne eines Verkehrsgeschäftes, s.o.), d.h. bei Bewilligung (nicht beim Erwerb kraft einstweiliger Verfügung)
  3. keine Verfügungsberechtigung
  4. Unrichtigkeit des Grundbuchs (Rechtsscheinstatbestand)
  5. Gutgläubigkeit des Erwerbers im Zeitpunkt der Vormerkungserlangung (a.A. §§892 II: zum Zeitpunkt der Antragstellung)
  6. Rechtsfolge: neue Inhaber der Vormerkung kann vom wahren Eigentümer ana. §§888 die Zustimmung zu seiner Eintragung ins Grundbuch verlangen

III. Übertragung und Erlöschen der Vormerkung

  1. Übertragung nur zusammen mit Abtretung der gesicherten Forderung (Akzessorietätsprinzip, §§401)
  2. Gutgläubiger Erwerb von Vormerkungen
  3. Übertragung bei Nichtbestehen des Anspruchs: kein gutgläubiger Erwerb der Vormerkung, weil nicht einmal die Forderung gutgläubig erworben werden kann (§§§398ff.; Ausnahme: §§405)
  4. Übertragung einer unwirksamen Vormerkung bei Bestehen des Anspruchs:


    • RSpr.: gutgläubiger Erwerb möglich
    • Lit.: kein gutgläubiger Erwerb möglich, da die Vormerkzung kraft Gesetzes (ana. §§401) übergeht und nicht durch eine Verfügung (vgl. § 893 Alt.2)

  5. Erlöschen von Vormerkungen mit Untergang der Forderung (à Grundbuchunrichtigkeit)

C. Grundpfandrechte

I. Belastung eines Grundstücks mit einem Recht (Allgemeines Schema)

  1. Einigung (§ 873)
  2. Gegenstand der Einigung: Recht an einem Grundstück


    • Grundpfandrechte
    • Hypothek (§§§1113ff.)
    • Grundschuld (§§§1191ff.)
    • Rentenschuld (§§§1199ff.).
    • Andere dingliche Rechte
    • Dienstbarkeiten
    • Grunddienstbarkeiten (§§§1018 - 1029)
    • Nießbrauch (§§§1030 - 1089)
    • beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (§§§1090 - 1093)
    • Dauerwohn- bzw. nutzungsrecht (§§§31 ff. WEG)
    • dingliches Vorkaufsrecht (§§§1094 - 1104)
    • Reallasten (§§§1105- 1112)
    • Erbbaurecht (vgl. ErbbRVO)

  3. Allgemeine Voraussetzungen für die Einigung (auch unter Bedingung und Zeitbestimmung möglich)
  4. Eintragung ins Grundbuch (Publizitätsprinzip, § 873, s.o.); bei Briefrechten: Briefübergabe
  5. Einig sein (kein Widerruf der Einigung bis zur Eintragung, aber Bindung nach § 873 II)
  6. Verfügungsberechtigung oder gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten (s.o.)

II. Hypothek

  1. Wirksamer Ersterwerb einer Hypothek
  2. Einigung (§§§873 I Alt.2, 1113)
  3. Eintragung ins Grundbuch (§§1115)
  4. Briefübergabe (§§§1117, 1116), sofern nicht nach §§1116 II ausgeschlossen (Buchhypothek)
  5. Verfügungsberechtigung hinsichtlich des Grundstücks


    • Verfügungsberechtigung des Eigentümers im Zeitpunkt der letzten Erwerbshandlung
    • Ansonsten: gutgläubiger Ersterwerb vom Nichtberechtigten nach §§892 in Betracht.
    • rechtsgeschäftlicher Erwerb (im Sinne eines Verkehrsgeschäfts)
    • unrichtiges Grundbuch
    • guter Glaube des Erwerbers

  6. Bestehen einer zu sichernden Forderung (Akzessorietät, arg. §§§1163, 1113)

    • Entstehung einer inhaltlich bestimmten Forderung
    • Bestimmtheit von Gläubiger und Schuldner
    • Bestimmtheit des Gegenstandes (Geldbetrag und Entstehungsgrund)
    • auch künftige oder bedingte Forderung (§§1113 II), sofern feste Rechtsgrundlage
    • nach h.M. nicht bei Rückzahlungsforderung (§ 812) aus nichtigem Darlehen, da die Rückzahlungsforderung ohne Eintragung ins Grundbuch nicht an die Stelle der Darlehensforderung treten kann (vgl. § 1180, ausdrückliche Parteivereinbarung möglich)
    • keine Identität von Forderungsschuldner und Grundstückseigentümer

  7. keine Einreden und Einwendungen


    • Einreden gegen den Bestand der Hypothek (§§§1160, 1163)
    • forderungsbezogene Einreden (§§1137), sofern Eigentümer und Schuldner verschieden sind
    • dingliche Einreden gegen die Hypothek (§§1157), sofern Eigentümer und Schuldner verschieden sind

  8. Wirksamer Zweiterwerb einer Hypothek
  9. Einigung über die Abtretung der Forderung (§§398)
  10. Form der Übertragung (§§1154)


    • Briefhypothek (§§1154 I 1): schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe des Briefes
    • Buchhypothek (§§§1154 III iVm. 873, 878): Einigung und Eintragung ins Grundbuch

  11. Kein Ausschluß der Abtretung (§§§399, 400)
  12. Verfügungsbefugnis an der Forderung
  13. Ansonsten: Gutgläubiger Zweiterwerb der Hypothek (§§§1138, 892)


    • keine Sicherungshypothek (da §§1138 in diesen Fällen nicht anwendbar ist)
    • unrichtiges Grundbuch
    • rechtsgeschäftlicher Erwerb (im Sinne eines Verkehrsgeschäfts)
    • guter Glaube des Zessionars
    • bei Buchhypothek (§§892): keine Eintragung eines Widerspruchs oder positive Kenntnis
    • bei Briefhypothek (§§§892 iVm. 1155): Eigenbesitz des Nichteingetragenen am Brief und eine auf den eingetragenen Gläubiger zurückführende Urkundenkette
  1. Rechtsfolge: Erwerb der Hypothek („soweit sie besteht“)


    • „soweit sie besteht“
    • Hypothek wirksam entstanden: Erwerb der Hypothek
    • Hypothek nicht wirksam entstanden: gutgläubiger Erwerb der Hypothek nach §§892 (h.M., mittelbar rechtsgeschäftlicher Erwerb)
    • Forderung nicht vorhanden: Fiktion (!) der Forderung nach §§§1138, 892

    Problem: doppelte Inanspruchnahme durch Zedent und neuen Hypothekengläubiger

    • h.M. (Einheitstheorie): Forderung wird (ausnahmsweise) ebenfalls gutgläubig erworben
    • m.M. (Trennungstheorie): Forderung wird nicht erworben; Schuldner hat nach §§§1161, 1160 I dauernde Einrede (Vorlage des Hypothekenbriefs)

  2. keine Einreden und Einwendungen


    • Grundsätzlich Fortbestehen der ursprünglichen Einreden und Einwendungen (§§404)
    • Ausnahme: gutgläubiger, einredefreier Erwerb (§§892 bzw. §§§1138, 892), wenn die Einreden nicht im Grundbuch oder Brief eingetragen sind oder dem Erwerber nicht bekannt sind.

  3. Rechtsfolge bei Zahlung auf Forderung und Hypothek
  4. Zahlung durch Eigentümer und Schuldner (idR. auf Forderung): Forderung erlischt (§§362); Hypothek wird zur Eigentümergrundschuld (§§1163 I 2)
  5. Zahlung durch den Schuldner, der nicht Eigentümer ist


    • Zahlung auf Forderung: Forderung erlischt (§§362); Hypothek wird zur Eigentümergrundschuld (§§1163 I 2)
    • Zahlung auf Hypothek: Forderung bleibt bestehen; Hypothek geht auf den Schuldner über (§§1164 I 1)

  6. Zahlung durch den Eigentümer, der nicht Schuldner ist


    • Zahlung auf Hypothek: Forderung geht auf Eigentümer über (§§1143 I 1); Hypothek geht auf den Eigentümer über (§§§401, 412,§1153 I) und wird Eigentümerhypothek (§§1177 II)
    • Zahlung auf Forderung: Forderung erlischt (§§362 I); Hypothek wandelt sich in eine Eigentümergrundschuld um (§§1163 I 2).

  7. Zahlung durch Dritte


    • Zahlung durch ablösungsberechtigten Dritten (§§1150): Forderung geht auf Dritten über (§§268 III); Hypothek geht auf Dritten über (§§§401, 412, 1153)
    • Zahlung durch sonstigen Dritten (§§267 I 1): Forderung erlischt (§§362 I); Hypothek wandelt sich in eine Eigentümergrundschuld um (§§1163 I 2).

  8. Leistung an den Nichtberechtigten: Forderung erlischt (§§§362 iVm. 406-408); Hypothek bleibt bestehen (§§1156§S.1)

III. Grundschuld

  1. Wirksamer Ersterwerb einer Grundschuld
  2. Einigung (§§§873 I Alt.2, 1191)
  3. Eintragung ins Grundbuch (§§§1115, 1192 I)
  4. Einigsein (arg. 873 II)
  5. Briefübergabe (§§§1117, 1116, 1192 I), sofern nicht ausgeschlossen (§§§1116 II, 1191 I)
  6. Verfügungsberechtigung hinsichtlich des Grundstücks


    • Verfügungsberechtigung des Eigentümers im Zeitpunkt der letzten Erwerbshandlung
    • Ansonsten gutgläubiger Ersterwerb vom Nichtberechtigten nach §§892 in Betracht.

  7. keine Einreden und Einwendungen


    • Einreden gegen den Bestand der Grundschuld (§§§1160, 1163, 1191 II)
    • dingliche Einreden gegen die Grundschuld (§§§1157, 1192 I)
    • Einreden aus dem Sicherungsvertrag (insb. Einrede der Nichtvalutierung)
    • Einreden der mangelnden Fälligkeit (§§1193)

  8. Wirksamer Zweiterwerb einer (Sicherungs-)Grundschuld
  9. Einigung über die Abtretung der Grundschuld (§§398)
  10. Form der Übertragung (§§§1154, 1192 I)


    • Briefgrundschuld (§§§1154 I S.1, 1192 I): schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe des Briefes (§§§1117, 1192 I iVm. 929 ff.)
    • Buchgrundschuld (§§§1154 III, 1192 I iVm. 873, 878): Einigung und Eintragung

  11. Einigsein (arg. 873 II)
  12. Kein Ausschluß der Abtretung (§§§399, 413)
  13. Verfügungsbefugnis an der Grundschuld
  14. Ansonsten: Gutgläubiger Zweiterwerb der Grundschuld (§§892 bzw. §§§1155, 1192 I, 892)
  15. keine Einreden und Einwendungen


    • Grundsätzlich Fortbestehen der ursprünglichen Einreden und Einwendungen (§§§1157§S.1, 1192 I), insbesondere auch die Einreden aus dem Sicherungsvertrag
    • Ausnahme: Gutgläubiger einredefreier Erwerb (§§§892, 1157§S.2, 1192 I), wenn die Einreden nicht im Grundbuch oder Brief eingetragen sind und der Erwerber keine Kenntnis hatte.

    Str.: Kenntnis des Erwerbers einer Sicherungsgrundschuld für den Erhalt der Einreden aus dem Sicherungsvertrag

    • m.M.: Kenntnis des Sicherungscharakters der Grundschuld
    • h.M.: Kenntnis konkreter Einreden

  16. Rechtsfolge bei Zahlung auf Forderung und Grundschuld
  17. Zahlung durch den Eigentümer und persönlichen Schuldner


    • Zahlung auf die Forderung: Forderung erlischt (§§362 I); Grundschuld bleibt bestehen, dem Eigentümer steht aber aus der Sicherungsabrede ein Rückübertragungsanspruch zu
    • Zahlung auf die Grundschuld: Forderung erlischt (§§362 I); Fremdgrundschuld wird zur Eigentümergrundschuld (ana. §§1163 I 2)

  18. Zahlung durch den Schuldner, der nicht Eigentümer ist


    • Zahlung auf die Forderung: Forderung erlischt (§§362 I); Grundschuld bleibt bestehen, dem Eigentümer steht aber aus der Sicherungsabrede ein Anspruch auf Rückübertragung zu
    • Zahlung auf die Grundschuld: Eigentümer hat Anspruch auf Abtretung der Forderung aus der Sicherungsabrede (ana. §§1143); Fremdgrundschuld wird zur Eigentümergrundschuld (§§1163 I 2); dem Schuldner steht die Einrede aus §§242 zu.

  19. Zahlung durch ablösungsberechtigte Dritte (§§§1150, 1192 I, 268)


    • Zahlung auf die Forderung: Forderung geht auf den Dritten über (§§§1150, 268 III); Dritte hat einen Anspruch gegen den Gläubiger auf Übertragung der Grundschuld (ana. §§401)
    • Zahlung auf die Grundschuld: Forderung geht auf den Dritten über (§§§1150, 1192 I, 268 III); Grundschuld geht auf den Dritten über (§§268 III).

  20. Zahlung durch sonstige Dritte


    • Zahlung auf die Forderung: Forderung erlischt (§§362 I, 267); Eigentümer hat aus dem Sicherungsvertrag einen Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld zu
    • Zahlung auf die Grundschuld: Forderung erlischt (ana. §§364 II); Grundschuld wird zur Eigentümergrundschuld (§§1163 I 2)

  21. Zahlung an den Nichtberechtigten: Forderung erlischt (§§§362 iVm. 406-408); Grundschuld bleibt bestehen (§§§1156§S.1, 1192 I)
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