Mietminderung – Wann und Wie?
Der Deutsche Mieterbund in Berlin schätzt, dass weit mehr als 100 Millionen Euro von Mietern verschenkt werden, da Sie trotz erheblicher Mängel an der Mietsache die volle
Miete zahlen.
Der Vermieter kann die volle Miete nur verlangen, wenn die Wohnung auch völlig in Ordnung ist.
Da die meisten Leute nicht wissen wie sie bei einer Minderung vorgehen sollen, lassen sie den Mangel einfach auf sich beruhen und zahlen die volle Miete brav weiter.
Im Folgenden werden die Voraussetzungen und Ausschlussgründe der Mietminderung erläutert.
Voraussetzungen:
- Der Mangel muss von einigem Gewicht sein. Unerhebliche Mängel scheiden somit aus.
- Der Mangel darf nicht schuldhaft vom Mieter verursacht worden sein.
- Der Mieter hatte bei Vertragsunterzeichnung keine Kenntnis von dem Mangel und hat diesbezüglich auch nicht grob fahrlässig gehandelt.
Ausschlussgründe:
- Der Mangel war dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt
- Der Mangel ist dem Mieter nicht wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben und der Vermieter hat den Mangel nicht bewusst verschwiegen.
- Der Mieter kannte den Mangel bei Wohnungsübergabe und ist untätig geblieben.
- Der Mangel ist während der Mietzeit aufgetreten und der der Vermieter wurde nicht unverzüglich darüber informiert und daher konnte keine Abhilfe geschaffen werden.
Bei dem Sachmangel gem. § 536 BGB muss es sich also um einen erheblichen Mangel handeln.
Nach dem subjektiven Fehlerbegriff ist ein Fehler jede Abweichung der vertraglichen Soll-Beschaffenheit von der Ist-Beschaffenheit, die den vertragsgemäßen Gebrauch mindert
oder aufhebt.
Wichtig: Hierzu zählen auch nicht behebbare Mängel oder vom Vermieter nicht zu vertretende Mängel.
Bezüglich des Fehlerbegriffs hat man 4 Fallgruppen entwickelt:
- Qualitätsmängel, d.h. der Mangel haftet der Mietsache selbst an. Beispiel: Schimmelbefall an den Wänden
- Konkrete Gefahrenquelle: Außerhalb der Mietsache, die diese jederzeit schädigen kann. Beisspiel: Morscher Baum
- Umweltfehler, d.h., äußere Einwirkungen, die den vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen. Beispiel: Baustelle vor dem
Haus, dadurch erheblicher Lärm.
- Öffentlich-rechtliche Beschränkungen, wenn sie sich auf die Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache beziehen. Beispiel: Entgegenstehender Nutzungsplan
Auch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft ist als Mangel zu qualifizieren.
Dies ist dann der Fall, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss z.B. zugesichert hat Renovierungsarbeiten durchzuführen, die den Wohnwert steigern.
Das Recht auf Mietminderung kann weder im gewerblichen, noch im privaten Mietrecht ausgeschlossen werden.
Eine Minderungserklärung ist nicht erforderlich, da die Folgen kraft Gesetzes eintreten.
Die Höhe einer Mietminderung richtet sich grundsätzlich nach dem Umfang der Beeinträchtigung. Die Mietminderung muss angemessen sein, das heißt, je stärker sich der Mangel
auswirkt, desto mehr darf die Miete gekürzt werden.
Es gibt eine Fülle von Gerichtsurteilen an denen man sich im Einzelfall orientieren kann. Die genaue Höhe kann weder verallgemeinert werden, noch gibt es einen allgemein
gültigen Rechenweg.
Im Internet befinden sich jedoch etliche Minderungstabellen, die einem Betroffenen Überblick verschafft.
Wichtig: Kommt es zum Streit, muss der Mieter den Mangel und die rechtzeitige Mängelanzeige beweisen. Eine frühzeitige Beweissicherung mit Hilfe von Fotos, Zeugen, etc. ist
wichtig.
Verfasst von Rechtsanwalt Selcuk Birdir
Kohlenstr. 39, 34121 Kassel
www.kanzlei-birdir.de
