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"Kündigung eines Mietverhältnisses durch Miterben" - Aufsatz von Hans Clary
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Kündigung eines Mietverhältnisses durch Miterben
1. BGH-Urteil zu § 2038 BGB
Mit Urteil vom 11.11.2009, GZ XII ZR 210/05, hat der BGH Folgendes entschieden:
Die Erben können ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer
Nachlassverwaltung darstellt.
Der Entscheidung lag eine Kündigung eines Mietverhältnisses zugrunde, die von der Mehrheit der Miterben, die auf Vermieterseite in ein Mietverhältnis eingetreten waren,
zugrunde.
Mit dieser Entscheidung hat der BGH dem in § 2038 BGB verankerten Prinzip der Mehrheitsentscheidung – sofern es sich um Vorgänge handelt, die der ordnungsgemäßen
Nachlassverwaltung dienen – den Vorrang gegenüber den in § 2040 BGB verankerten Einstimmigkeitsprinzip bei Verfügungen über Nachlassgegenstände eingeräumt. Der BGH
argumentiert im Wesentlichen so: Für die Neubegründung eines Mietverhältnisses sei ein Mehrheitsbeschluss ausreichend sei. Dies müsse entsprechend für die Beendigung eines
Mietverhältnisses gelten. Der Fall einer Neubegründung eines Mietverhältnisses durch die Miterben sei mit einem Eintritt von Miterben in ein bestehendes Mietverhältnis
vergleichbar, so dass auch für dessen Beendigung das Handeln der Mehrheit ausreichend sei. Dies überzeugt.
2. Kontext
Die Entscheidung gibt Anlass, weitere Punkte zu behandeln, die für die getroffene Entscheidung nicht von Belang waren, jedoch von praktischem Interesse sind.
2.1 Nachweisführung bzw. Begründung durch die Vermieterseite
Der in die Vermieterstellung eingetretene Erbe, der kündigt, muss dem Mieter seine Erbenstellung nachweisen (vgl. BGH Urteil vom 07.09.2005, VIII ZR 24/05). Dies kann
durch Vorlage eines Erbscheins oder einer Abschrift eines Testaments geschehen.
Handelt eine Mehrheit, muss dem Mieter diese Mehrheitlichkeit nachgewiesen werden. Dies kann ebenfalls durch Testament oder durch eine Abschrift eines Testaments
geschehen.
Lässt sich für einen durchschnittlich verständigen Mieter nicht ohne weiteres aus einem Erbschein oder einem Testament oder gar mehreren solchen Dokumenten ersehen, ob die ihm
gegenüber handelnden Personen tatsächlich legitimiert sind, muss ihm eine leicht nachvollziehbare Erläuterung gegeben werden.
Ob die Kündigung der ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung dient (so dass mehrheitliches Handeln der Miterben ausreicht), braucht dem Mieter hingegen im Regelfall nicht gesondert
dargelegt zu werden. Denn die Frage, ob es sich bei der Kündigung um eine ordnungsgemäße Nachlassverwaltung handelt, ist aus der Warte eines vernünftig und wirtschaftlich
denkenden Beurteilers zu beantworten. Die hierfür relevanten Tatsachen sind dem Mieter in aller Regel bekannt, so dass er diese Beurteilung ohne weiteres selbst vornehmen oder
den Rat eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers einholen kann. Ist der maßgebliche Sachverhalt dem Mieter jedoch ausnahmsweise nicht ersichtlich (z.B. bei
der Kündigung eines gewerblichen Großobjekts, bei dem aus der Sicht des Mieters nicht offensichtlich ist, dass eine Anschlussvermietung möglich ist), muss die Vermieterseite
dem Mieter gegenüber begründen, warum ihres Erachtens eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung gegeben ist.
2.2 Rechtsfolgen einer unterlassenen Nachweisführung oder Begründung
Liegt die materielle Legitimation auf der Vermieterseite vor, unterlässt sie es jedoch, den gebotenen Nachweis zu führen oder die erforderliche Begründung zu erteilen, kommen
folgende Konsequenzen in Betracht:
a) Die Kündigung ist wirksam.
b) Die Kündigung ist zunächst wirksam, wird jedoch rückwirkend unwirksam, wenn sie der Mieter unter Hinweis auf die fehlende Nachweisführung unverzüglich
zurückweist.
c) Die Kündigung ist unwirksam.
Die Lösung a) wird dem berechtigten Mieterinteresse, Klarheit über die Legitimation der auf Vermieterseite handelnden Person oder der Personen zu erlangen, nicht gerecht (vgl.
BGH Urteil vom 07.09.2005, VIII ZR 24/05).
Die Lösung c) entspricht nicht dem Interesse am Rechtsfrieden. Es ist dem Mieter zuzumuten, sich kurzfristig zu entscheiden, ob er eine Kündigung der Vermieterseite aus
formalen Gründen zu Fall bringen will.
Interessengerecht ist hingegen die Lösung b). Sie ist an die Regelung des § 174 S. 1 BGB angelehnt, der vorsieht, dass ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Vertreter
vornimmt, unverzüglich zurückgewiesen werden kann, wenn der Vertreter keine Vollmacht vorlegt. Die hier geregelte Situation ist mit der Lage vergleichbar, dass dem Mieter die
Legitimation der Vermieterseite nicht belegt wird.
2.3 Kündigung durch Erben auf Mieterseite
Das Vorstehende gilt bei einer Kündigung durch Erben auf Mieterseite entsprechend.
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